به گزارش خبرنگار اقتصادي "مهر"، بررسي تحولات بخش ساختمان و مسكن با توجه به ارتباطات گسترده و متقابل اين بخش با ساير بخش هاي اقتصادي در خور اهميت بوده و از دو بعد اقتصادي و اجتماعي قابل بررسي است.
در بعد اقتصادي به دليل ارتباطات قوي پسين و پيشين با ستانده‌هاي ساير بخش‌هاي اقتصادي، اين بخش مي تواند به عنوان موتور رشد در اقتصاد ايران عمل كند. همچنين مسكن از ديدگاه اجتماعي يك نياز اجتماعي محسوب مي شود، چنان كه در برنامه هاي توسعه اقتصادي و اجتماعي، طرح تامين مسكن متناسب براي آحاد جامعه و به‌ويژه اقشار آسيب پذير مورد تاكيد قرار گرفته است.
اجراي سياست پاك( پس انداز، انبوه سازي و كوچك سازي) ، اجراي طرح‌هاي اعتباري اسكان به منظور تقويت بخش عرضه، احداث واحدهاي استيجاري(اجاره به شرط تمليك) براي اقشار خاص و افزايش سقف تسهيلات بانكي از جمله سياست‌هايي است كه طي سال‌هاي برنامه دوم و سوم و همچنين برنامه چهارم با هدف كاهش شكاف عرضه و تقاضا به‌كار گرفته شده و مي‌شود.
به هر حال، روند ساخت و ساز واحدهاي مسكوني در مناطق شهري و روستايي و اقدامات و سياست هاي دولت براي حمايت و توسعه اين ساخت و سازها تاكنون نتوانسته است تامين كننده و پاسخگوي نياز متقاضيان مربوطه باشد.
دولت نهم نيز پس از شكل‌گيري در شهريورماه سال 84 سه آئين نامه اجرايي براي رونق بخش مسكن با عناوين " چگونگي تامين مسكن خانوارهاي كم در آمد ، احداث و عرضه مسكن اجاره اي با پرداخت تسهيلات 10 ميليون توماني و پرداخت وام قرض الحسنه سه ميليون توماني به مستاجرين كم در آمد شهري" به تصويب رسانده است. دو مورد اول هم‌اكنون در مرحله اجرا است ولي سياست سوم در حال حاضر در شوراي پول و اعتبار به دليل اختلاف نظر با وزارت مسكن و شهرسازي متوقف شده است.
البته براساس ارزيابي بانك جهاني ازعملكرد اقتصادي وبخشي ازسياست هاي عرضه مسكن در ايران، خانوارهاي با درآمد متوسط، بايد حداقل كل درآمد 9 سال خود را پس انداز كنند تا خانه متوسطي در يكي از شهرهاي بزرگ مثل تهران يا تبريزخريداري كنند.
اين درحالي است كه دراستانداردهاي جهاني براي سنجش قدرت تهيه مسكن، معياري وجود دارد كه بر اساس آن، به طورمتوسط هر خانواربايد 5 برابرحقوق سالانه خود را بپردازد تا صاحب مسكن شود.
اين گزارش حاكي است، در ايران اين نسبت در سال 59 حدود 2/9 و درسال 65 حدود 4/7 بوده اما درحال حاضراين نسبت براي كل كشورحدود 9سال وبراي تهران بين 12 الي 15سال است، يعني متقاضيان خريد مسكن درتهران بايد به طورمتوسط كل حقوق 12 تا 15 سال خود را بپردازند تا در اين شهرصاحب مسكن شوند.
همچنين در استانداردهاي جهاني متوسط اجاره به درآمد حدود 15 درصد است اما درايران بالا بودن اين شاخص از كمبود عرضه مسكن استيجاري نسبت به تقاضاي موجود بازارحكايت مي كند.
در عين حال، براساس گزارش رسمي بانك مركزي جمهوري اسلامي ايران، تعداد پروانه هاي ساختماني صادر شده در كليه مناطق شهري كشور از 146 هزار و 33 فقره در سال 80 به 136 هزار و 89 فقره در پايان سال 83 كاهش يافته است. همچنين در تهران در سال 80 حدود 24 هزار و 215 فقره بوده كه اين تعداد در سال 83 به 12 هزار و 686 فقره كاهش يافته است.
البته شاخص بهاي خدمات ساختماني نيز در سال 83 نسبت به سال 82 حدود 25.8 درصد افزايش يافته است و در سه ماهه اول سال 84 نسبت به سال سه ماهه اول سال 83 حدود 20.5 درصد افزايش نشان مي دهد.
حجم سرمايه گذاري بخش خصوصي در ساختمان‌هاي جديد مناطق شهري از 37 هزار و 293 ميليارد ريال در سال 80 به 71 هزار و 630 ميليارد ريال در سال 83 افزايش يافته است. اين حجم سرمايه گذاري در اين بخش در سه ماهه اول سال 84 با 20 درصد افزايش نسبت به مدت مشابه سال قبل به 28 هزار و 108 ميليارد ريال بالغ شده است.
بنابراعلام بانك مركزي، بانك ها و موسسات اعتباري 204 هزار و 971 ميليارد ريال در 11 ماهه اول سال 84 با رشد 36 درصدي نسبت به مدت مشابه سال قبل تسهيلات به به بخش مسكن پرداخت كرده‌اند.
افزايش نرخ اجاره مسكن
در همين حال، گزارش خبرنگاران "مهر" از سطح شهر تهران از افزايش 20 تا 40 درصدي نرخ اجاره مسكن در نقاط مختلف تهران در سال‌جاري حكايت دارد. البته بايد به اين نكته نيز اشاره كرد كه نرخ اجاره مسكن در اكثريت نقاط تهران سليقه‌اي و بدون هيچ ضابطه‌اي تعيين مي شود.
براساس اين گزارش، نرخ اجاره مسكن در غرب تهران در سال جاري تا بيش از 40 درصد افزايش يافته است. در عين حال، نرخ اجاره مسكن در مركز و شمال تهران بيش از 20 درصد و جنوب تهران 25 تا 30 درصد افزايش نشان مي دهد. در شرق تهران نيز افزايش 30 تا 40 درصدي نرخ اجاره مسكن در سال جاري نسبت به سال گذشته گزارش شده است.
در همين حال، مصطفي قلي خسروي رئيس اتحاديه املاك تهران به خبرنگار"مهر" بدون هيچ اشاره‌اي به ضابطه مند نبودن تعيين نرخ اجاره مسكن در نقاط مختلف تهران، تنها گفت: بنابر اعلام بانك مركزي، نرخ اجاره مسكن سالانه براساس نرخ تورم بين 5 تا 12 درصد افزايش مي يابد. اين درحالي است كه گزارش "مهر" از نرخ اجاره بهاي مسكن خلاف اين سخن را به اثبات مي رساند.
به گزارش مهر، بنا بر اعلام رسمي وزارت مسكن و شهرسازي، نرخ اجاره مسكن در سال 84 نسبت به سال 83 حدود 14.5 درصد افزايش يافته بود.
اين گزارش حاكيست، هم اكنون كمتر صاحب خانه‌اي در تهران - به غير از شمال تهران- پيدا مي‌شود كه ابتدا پيش اجاره مسكن چند ميليون توماني از مستاجر دريافت كند، زيرا اكثريت آنان تمايل دارند كه ماهانه مستاخرشان كرايه "... " پرداخت كند.
جنوب تهران
گزارش خبرنگار"مهر" از وضعيت بازار مسكن در جنوب تهران حاكيست، محله نازي آباد تهران نرخ اجاره مسكن حدود 25 تا 30 درصد افزايش يافته است . يعني اگر اجار يك واحد 70 متري با پيش قرارداد دو ميليون توماني، ماهانه 150 هزار تومان بوده اين ميزان كرايه ماهانه به حدود 200 تا 210 هزار تومان افزايش يافته است.
اسحاق علي مرداني يك صاحب خانه كه در بنگاهي در جنوب تهران نشسته است، به خبرنگار"مهر" گفت: "به دليل عدم اطمينان از سرمايه گذاري زودبازده تمايل داريم كه پيش اجاره مسكن از مستاجر دريافت نكنيم و ماه به ماه با خيال راحت كرايه را بگيريم. البته اين را هم بگويم كه ديگر مطئنيم پولمان را كسي نمي برد".
همچنين علي افضلي كه در نازي آباد تهران مستاجر است، به خبرنگار "مهر" اظهارداشت: "يك پسرم متاهل شده، پسر ديگرم در رشته مهندسي برق قبول شده و يك دخترم هم در آستانه ازدواج است، اما هنوز خانه نداريم و دو شيفته كار مي كنم و اجار مسكن هم كه ماشاا... بالا رفته است".
وي كه در نهمين دوره انتخابات رياست جمهوري به احمدي نژاد راي داده است، خاطرنشان كرد: "من ديدم در بين كانديدا احمدي نژاد از جنس خودمان است و مشكلاتمان را درك مي كند، به همين دليل به همراه فرزندانم به وي راي داديم. البته الان هم ناراحت نيستيم از اين كار، زيرا وي دارد كار مي كند".
شرق تهران
مرتضي زهتاب مدير بنگاه شكوفه در خيابان شكوه( پيروزي) نيز به خبرنگار"مهر" اظهارداشت: نرخ اجاره مسكن در حوالي پيروزي در حدود 30 تا 40 درصد در سال جاري نسبت به سال گذشته افزايش يافته است.
وي افزود: خريد و فروش مسكن دو سه سالي است كه راكد است. زهتاب معتقد است كه براي ضابطه مند شدن اجاره مسكن اتحاديه املاك باتوجه به مناطق مختلف و سطح درآمدي مردم، اين نرخ را در مناطق تعيين كند؛ يعني در مناطقي كه سطح درآمدي بالاست نرخ اجاره بها نيز به نسبت آن تعيين گردد.
اين بنگاه دار كه اطلاعات جامع و درستي از بازار مسكن دارد، با بيان اينكه سياست‌هاي حمايتي از بخش مسكن موجب راحت تر شدن خريد ساختمان شده است، پيش بيني مي كند به دليل واگذاري تراكم توسط شهرداري، افزايش قيمت مصالح ساختماني و نرخ تورم ، قيمت اجاره مسكن باز هم افزايش يابد.
مركز تهران
گزارش خبرنگار"مهر" از بخش مركزي تهران هم حاكيست، نرخ اجاره مسكن نيز سليقه‌اي از سوي صاحب خانه‌ها تعيين مي‌شود. به عنوان مثال، اجاره يك واحد 90 متري در وليعصر 20 تا 22 ميليون تومان و يا حتي 28 تا 40 ميليون تومان رهن كامل است.
يك بنگاه دار گفت: قيمت خريد و فروش مسكن در وليعصر نسبت به سال گذشته تغييري نكرده است و قيمت هر متر زمين در اين منطقه بين 930 هزار تومان تا يك ميليون و 200 هزارتومان معامله مي‌شود. اين فرد با حالت طنز آميزي افزود:"اي بابا بگذار كارمان را بكنيم، مي خواهيد كار ما را خراب كنيد و مامور بازرسي به بنگاه ما بفرستيد".
در منطقه يوسف آباد هم خريد و فروش مسكن با 15 درصد افزايش نسبت به سال گذشته به متري بيش از يك ميليون و 330 هزار تا يك ميليون و 500 هزار تومان معامله مي شود. نرخ اجاره مسكن در اين محل نيز بيش از 20 درصد افزايش يافته است.
در سهروري شمالي هم اگرچه باز هم نرخ اجاره بهاي مسكن سليقه اي تعيين مي شود اما به طور كلي نرخ اجاره مسكن بيش از 25 درصد افزايش يافته است كه بدين ترتيب نرخ اجاره يك واحد 90 متري با پيش قرارداد پرداخت 20 ميليون تومان، كرايه ماهانه 300 هزار تومان است و يا پيش پرداخت قرارداد 15 ميليون تومان با كرايه ماهانه 500 هزار تومان مي باشد.
غرب تهران
"اگر امروز صاحبخونه تصميم بگيره براي پسرش ماشين 12ميليوني بخره، فردا دو ميليون روي نرخ رهن خونش مي كشه بدون اينكه به كسي پاسخگو باشه ، به عبارتي ديگه هر كس براساس نيازخودش نرخ اجاره رو تعيين مي كنه ." اين جمله را يك پير مرد 60 ساله در بنگاهي در غرب تهران به خبرنگار"مهر" گفت.
خبرنگار "مهر" مي نويسد، به هر بنگاه معاملات املاكي كه مراجعه مي كردم وقتي درباره وضعيت اجاره و نرخ آن از بنگاه‌داران مي پرسيدم با خشمي دروني مي گفتند،" خانم ما ديگه خودمون از مستاجرها خجالت مي كشيم از بس كه نرخ ها بالا رفته".
بنگاه‌داري نيز به خبرنگار" مهر" گفت: نرخ اجاره مسكن در بعضي از نقاط غرب تهران تا بيش از 40 درصد نيز افزايش يافته است به گونه اي كه كارشناسان مسكن معتقدند عدم نظارت بر نرخ اجاره مسكن موجب شده است كه صاحبان خانه خود بنا بر نياز نسبت به تعيين نرخ اجاره مسكن اقدام مي كنند .
محسن طلايي كه ازمشاوران بنگاه معاملات املاك در منطقه شهر زيبا است، در اين باره توضيح داد: به عنوان مثال اگر يك خانه 60 متري در سال گذشته 10 ميليون تومان به طور كامل رهن داده مي شد در سال جديد اين نرخ به 13 تا 14 ميليون تومان رسيده است به عبارتي ديگر تا حدود 40 درصد نرخ اجاره مسكن افزايش داشته است.
وي از عدم نظارت مسئولان بر نرخ اجاره مسكن گلايه كرد و گفت : هيچ نظارتي بر اين بازار بي سامان وجود ندارد به طوري كه نرخ اجاره مسكن براساس معيارهايي همچون انصاف صاحبخانه ، وجدان و نياز مالي تعريف مي شود .
يكي از بنگاه‌داران معاملات املاك در ستارخان كه يكي از شلوغ ترين و پرتردد ترين بنگاه‌هاي معاملات املاك براي خريد و به خصوص اجاره مسكن و مغازه است ، اين مثال را مي زند، اگرهمه فايل‌هاي اجاره را بررسي كنيد به تنها نكته اي كه بر مي خوريد اين است كه ديگر اجاره اي با نرخ كمتر از 250 هزار تومان در اين منطقه وجود ندارد. بدين ترتيب بدون اينكه اتفاق خاصي بيفتد نرخ هاي اجاره بيشتر از 30درصد هميشگي افزايش يافته و اين فشار زيادي را به مستاجران وارد كرده است .
وي در عين حال درباره نرخ ملك هاي تجاري گفت : در سال گذشته نرخ اجاره يك آپارتمان 60 متري در منطقه ستارخان اگر 8 ميليون پيش پرداخت بود باماهي 300 هزار تومان ، امسال به 8 ميليون تومان با ماهي 500 هزار تومان افزايش يافته است .
پونك كه يكي ديگر از مناطق غرب استان تهران است و بسيار پر رفت و آمد ، در سال‌هاي اخير شاهد جذب بسياري ازمستاجران وصاحبان خانه بوده است چرا كه با طرح زوج و فرد شدن خودروها و محدوديت تردد آنها بسياري از مناطق مركزي به طرف غرب كه داراي آب و هواي بسيار مناسب تري نسبت به مركز تهران است روانه شده اند.
علي محمدي كه ساكن منطقه پونك است، به خبرنگار "مهر" اظهار داشت: من در حال حاضر در بنگاهي در مركز شهر يعني يوسف آباد كار مي كنم و بعدازظهرها نيز به پونك مي آيم اما نكته قابل توجه اين است كه نرخ اجاره مسكن در منطقه يوسف آباد آنقدر تغيير نكرده است كه در منطقه غرب تهران افزايش يافته است .
خيابان كارون
خبرنگار ديگر "مهر" به خيابان كارون تهران در منطقه 10 رفته است تا از وضعيت بازار مسكن در اين منطقه مطلع شود.
بنگاه داري در اين منطقه با اشاره به نرخ اجاره مسكن در خيابان كارون گفت : در منطقه كارون اگر اجاره يك مسكن 70 متري با 5/5 ميليون پيش پرداخت ، ماهي 35 هزار تومان بود امسال اين نرخ به 5 ميليون با ماهي 170 هزار تومان افزايش يافته است .
يك ساكن اين محل نيز به خبرنگار "مهر" گفت:"از زماني كه احمدي نژاد رئيس جمهور شده ما اميداور شده‌ايم تا اينكه صاحب خانه شويم. براي وام مسكن 10 ميليون توماني ثبت نام كرده ايم و اميدواريم كه قسمتان شود تا اين وام را بگيريم و با چندين ميليون تومان كه خودمان به صاحب خانه فعلي خود داده ايم يك خونه سي چهل متري در منطقه قديمي خودمان - همين كارون- بخريم تا از پرداخت ماهانه اجاره راحت بشيم. پس آقاي رئيس جمهوري ما را كمك كنيد و به وزيرتان بگوئيد كه تو را به خدا در پرداخت وام نگذارند پارتي بازي شود".
فرد ديگري كه ساكن همين محل است و در يك اداره دولتي مشغول خدمت مي باشد، از ضابطه‌مند نبودن نرخ اجاره مسكن در تهران گلايه‌مند دارد:" خسته شديم از بس كه گفتيم نداريم. هر سال درحالي كه حقوقمان تنها 14 تا 15 درصد افزايش مي يابد، اما نرخ اجاره بهاي مسكن به شدت بالا مي رود. همين امسال صاحب خانه بهمون گفت يا 70 هزار تومان ماهانه به اجاره اضافه كن يا اينكه خانه را تخليه."
بنگاه داري هم كه دوست ندارد نام بنگاه و نام خودش در گزارش ذكر شود و داراي فوق ليسانس راه و ساختمان است، گفت: بهترين راه براي خانه دار كردن اقشار كم در آمد واگذاري يارانه هاي مسكن به تعاوني ها است. وي افزود: افزايش اجاره مسكن بيشتر به دليل نرخ تورم در كشور است كه همه ساله براساس تورم ، شاهد افزايش اجاره در بخش مسكن هستيم .
وي با بيان اينكه در قانون اساسي ، تامين حداقل مسكن براي اقشار كم درآمد از وظايف اصلي دولت است ، گفت : به اين منظور دولت مي تواند يارانه هايي را كه به باز پرداخت وام هاي مسكن اختصاص مي دهد ، در اختيار تعاوني‌هاي مسكن قرار دهد تا آنها هم نسبت به ساخت مسكن براي اقشار ضعيف جامعه اقدام كنند .
وي اضافه كرد : وام هايي كه براي كمك به اقشار نيازمند مسكن در نظر گرفته مي شود ، تاثيرات مخربي دارند و باعث افزايش قيمت ها مي شوند .
شمال تهران
گزارش خبرنگارمهر از شمال تهران حاكيست هم اكنون نرخ اجاره مسكن در قلهك تهران نسبت به سال گذشته با 20 درصد افزايش مواجه شده است. به عبارت ديگر رهن يك واحد 110 متري دو خوابه در اين محله به 25 ميليون تومان و يك واحد 90 متري دو خوابه به 15 ميليون تومان افزايش يافته است.
خريد و فروش مسكن نيز در اين منطقه متري 150 هزار تومان گرانتر از سال 83 معامله مي شود و حدود 10 درصد افزايش نشان مي دهد. هم اكنون قيمت هر متر واحد مسكوني نوسازي دو ميليون تومان و كلنگي متري يك ميليون تومان در قلهك تهران رسيده است.
ركود بازار مسكن
اين درحالي است كه رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران به خبرنگار "مهر" گفته است، با سياست‌هاي حمايتي دولت و حركت سينوسي بازار مسكن ، در سال‌جاري اين بازار از ركود خارج مي شود.
مصطفي قلي خسروي با اشاره به خروج بازار مسكن از ركود فعلي افزوده است: با توجه به حركت سينوسي بازار مسكن پيش بيني مي شود امسال بازار مسكن از ركود خارج شود و اين در حالي است كه روند ساخت و ساز در كشور و بويژه تهران كند است .
وي خواستار افزايش اتخاذ برنامه ريزي مطلوب براي افزايش ساخت وساز در كشور شده و گفته است، در صورت ادامه روند كاهشي ساخت و ساز در كشور ممكن است بار ديگر با بحران بازار مسكن مواجه شويم .
خسروي در مورد قيمت مسكن در سال جاري افزوده است، قيمت مسكن و اجاره بها در سال‌جاري تفاوتي با سال گذشته ندارد و اين در حالي است كه خروج بازار مسكن از ركود موجب جلوگيري از افزايش قيمت‌ها خواهد شد .
وي با اشاره به اينكه قيمت مسكن تابع عرضه و تقاضا است ، تاكيد كرده است، قيمت مسكن در كشور تابع عرضه و تقاضاي اين محصول است به‌طوري‌كه هر چه عرضه مسكن در بازار بيشتر شود تقاضا و قيمت‌ها نيز كاهش خواهد يافت.
به هر حال، بالا رفتن هزينه زندگي، ضابطه‌مند نبودن نرخ اجاره مسكن و ضعف در نظارت از دلايل اصلي اين افزايش در تهران گزارش شده است. در عين حال، بازار خريد و فروش مسكن نيز در تهران همچنان به‌مانند دو سه سال گذشته در ركود به‌سر مي‌برد. در شرايط فعلي به نظر مي رسد وزارت مسكن و شهرسازي با تعيين ضوابطي براي نرخ اجاره بهاي مسكن و نظارت مستمر بر اين امر مي تواند مانع از افزايش بي ضابطه و خيره كننده نرخ اجاره مسكن در سطح تهران و حتي كشور شود.
نظر شما